Salı günü İzmir büyükşehir belediyesine Bilgi Edinme sorumuzu bıraktık,
Bu güne kadar her Bilgi Edinme sorumumuzun altına Temiz İzmir Derneği adına Nivent Kurtuluş yazıyordum,
Her soruma bu güne kadar cevap verildi,
HİLLTOWN söz konusu olunca mı yetki belgesi istendi?
Hiç üzülmeyiniz yetki belgesini yolladım.
T.C. İZMİR BŞB BAŞKANLIĞI
(İmar Daire Başkanlığı)
İZMİR
Karşıyaka Mavişehir’de (tapuda Şemikler Mahallesi’nde) bulunan Hilltown AVM, Rönesans Holding’e aittir. Bu AVM’nin bulunduğu 26024 ada 1 parselin toplam alanı 87.727 m2, emsali ise 0.80’dir.
Bu AVM’nin uydu ve bina fotoğrafları incelendiğinde olması gerekenden daha fazla inşaat yapıldığı göze çarpmaktadır.
Şöyle ki,
Bu binanın
-2.Katında : Otopark + Boş Dükkan Alanı
-1.Katında : Otopark + Dükkanlar
Zemin Katında : Dükkanlar
1.Katında : Dükkanlar
2.Katında : Dükkanlar (Bazı Bölümlerde)
Bahçesinde : Dükkanlar (Mandelas Ubuntu gibi)
bulunmaktadır.
Bu durum fotoğraflarla da sabittir.
Bu arsaya,
–emsale göre (ki 0,80) en fazla 70.000 m2
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin (5.maddesinin 8.fıkrasına göre de) “22 nci maddesi veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz. “ ilkesi gereğince de
-emsal harici en fazla 21.000 m2 (=70.000 x 0,30) olmak üzere
toplam (70.000 + 21.000) 91.000 m2 brüt inşaat yapılabilir.
Hilltown AVM’nin durumu ile ilgili olarak, daha önce İzmir BŞB’ne sorduğumuz sorulara, “İzmir BŞB tarafından bilgi notu” ile yanıt verilmiş olup, gönderilen bilgi notuna göre
i)- “Parsel üzerinde bulunan ana yapının taban alanının 43.185,48 m²” olduğu belirtilmiştir.
Taban alanı ölçümünün nasıl yapılacağı “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde” açıklanmıştır:
“Taban Alanı: Tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde etrafı açık bırakılarak kolonlar üzerinde inşa edilen yapılarda taban alanı, zemine oturan en dış çeperlerdeki kolonların dış yüzeylerinin en kısa doğru parçalarıyla birleştirilmesiyle belirlenen alandır.” (PAİY m.20/1)
Mevzuatta belirtildiği şekilde Parsel Sorgulama programından alınan uydu fotoğraflarına bakılarak yapılan alan ölçümüne göre Hilltown AVM’nin taban alanı kabaca brüt 53.800 m2’ dir. Ölçüm sonucu aşağıdadır.
Dolayısıyla bizim ölçümümüz ile bilgi notunda deklare edilen taban alanı miktarı arasında yaklaşık 10 bin m2 farklılık bulunmaktadır.
-10 bin m2 lik farklılığın bir açıklanması var mıdır, yok mudur?
ii)-Bu AVM’de yapılabilecek maksimum brüt inşaat miktarı 70.000 m2 + 21.000 m2 = 91.000 m2 dir.
Oysa, tarafımıza gönderilen bilgi notunda :
“Yalı Mahallesi, 26024 ada, 1 parselde inşa edilmiş bina için 09/09/2016 tarihinde “176.357 m² “lik ilk inşaat ruhsatı alınmıştır.
İnşaatına başlanmış yapı için 13/09/2019 tarihinde esaslı tadilat projeleri onaylanarak “179.965 m² “ tadilat ruhsatı düzenlenmiştir.
Yapı için 11/10/2019 tarihli tek bağımsız bölümlü Alışveriş Merkezi/AVM olarak Yapı Kullanma İzin belgesi verilmiştir.
Talep üzerine 27.12.2022 tarihinde “180.249 m² “ tadilat ruhsatı düzenlenmiş ve bu tadilat sonucunda, zemin ve 1. Katta asma kat ilavesini içeren 220 bağımsız bölümlü ofis ve işyeri onaylanmıştır”
denilmektedir.
-Mevzuat ile fiili durum arasında inşaat miktarı açısından çelişki var mıdır, yok mudur?
Mevzuat gereği Hilltown AVM’de yapılabilecek maksimum brüt inşaat miktarı 91.000 m2 midir, değil midir?
Değilse, mevzuata dayalı gerekçeniz nedir?
Oysa,
Daha önce gerek İzmir BŞB meclisince ret kararı verilmesi ve gerekse Karşıyaka Belediyesi İmar Komisyonuna iade edilen imar plan tadilatı nedeniyle “Hilltown AVM’nin bahçesinde bulunan dükkanlarla birlikte, ana binasında da imar mevzuatına aykırı (aşımlı) yapılaşma olduğu” söylenebilir, tespiti vardır.
Bu tespitlere katılıyor musunuz, katılmıyor musunuz?
iii)-Ayrıca, bu AVM’nin -2. ve -1. bodrum (otopark) katlarında aşağıda sunulan fotoğraflarda da görüleceği üzere ticari alanlar (Dry Cleaning İzmir Center, Tekno Tel, Can Kardeşler Kuruyemiş, ETS Tur, Setur, Touristica unvanlı dükkanlar ile oto yıkama ve cilalama dükkanları) vardır.
-İki katlı otopark alanında bulunan ticari dükkanlar, emsale dahil olması gereken ticari alanlar mıdır değiller midir? Değiller diyorsanız, yanıtınızın dayanağı mevzuatı bize de iletir misiniz?
iv)-Aynı zamanda,
Zemin Kat + 1.kat ve 2.katta bulunan ticari alanların toplam miktarında da imar mevzuatına aykırı (aşımlı) alanlar bulunduğu gerek İzmir BŞB’nin vermiş olduğu ret kararı ile gerekse Karşıyaka Belediyesi İmar Komisyonunun imar plan tadilatını iade etmesi ile de sabit bir husustur.
Kaldı ki, tarafımıza gönderilen bilgi notunda
“parsel üzerinde bulunan ana yapının taban alanının 43.185,48 m² “
olduğu belirtilmesine rağmen
“parsel sorgulama” uydu fotoğraflarına bakılarak yapılan alan ölçümüne göre Hilltown AVM’nin taban alanı 43.185 m2 değil, kabaca brüt 53.800 m2 dir.
Zemine oturan en dış çeperlerdeki kolonların dış yüzeylerinin en kısa doğru parçalarıyla birleştiril-mesiyle ölçülen alan (bizce) yukarıda sunulan fotoğrafta da görüleceği üzere yaklaşık 53.800 m2 ‘dir.
Bu tespite göre, bilgi notunda belirtilen “parsel üzerinde bulunan ana yapının taban alanı 43.185,48 m²”
açıklaması (bizce) sorunlu bir açıklamadır.
-Tarafınızca belirtilen taban alanının 43.185 m2 olduğuna ilişkin tespitin dayanağı nedir? Bu miktar, fiilen ölçüme mi yoksa imar projesine bakılarak mı tespit edilmiştir?
Ana yapının Zemin kat + 1.kat + 2.kat olmak üzere toplam 3 katlı olduğu bilgi notunda da kabul edilen bir husustur.
3 katlı ana yapının “her katının eşit alanlı olduğu varsayımı altında”
Parsel sorgulama alan ölçümümüze göre ana bina toplam brüt alanı 53.800 m2 x 3 kat = 161.400 m2
Tarafımıza gönderilen bilgi notu göre ana bina toplam brüt alanı 43.185 m² x 3 kat = 129.555 m2 dir.
Oysa,
Hilltown AVM’nin Zemin kat + 1.kat + 2.katında yapılabilecek maksimum brüt inşaat miktarı PAİY göre toplam 70.181 m2 + 21.054 m2 = 91.000 m2 dir.
Gerek, parsel sorgulama ölçümünden çıkan (161.400 m2’lik) sonuca göre,
gerek, 180.249 m² tadilat ruhsatı verildi açıklamasına göre,
gerekse, bilgi notunda iletilen (129.555 m2) taban alanı var açıklamasına göre
her üç seçenekte de Hiltown AVM’de aşım (fazla yapılaşma) olduğu görülmekte ve kabul edilmektedir.
Bizce de, Hilltown, AVM’nin hem (-1.kat, -2.kat) otopark katlarındaki dükkanlarda hem zemin kat, 1.kat, 2.kat, hem de bahçesine yapılan dükkanlarda mevzuata aykırılıklar, toplam brüt inşaat alanında aşım (fazlalık) vardır.
Görüş ve tespitlerimizi yukarıda paylaştık.
Yukarıda sunduğumuz tespitlere ve sorulara Bilgi Edinme Yasasının ilgili hükümlerince (süresi içinde) yanıt verilmesini arz ve talep ederim. (24.9.2024)
Saygılarımızla
Temiz İzmir Derneği Adına
Nivent Kurtuluş
