Nilüfer hanım İbrahim Naki Avşar DERS NİTELİĞİNDE verdiği cevaptan sonra ne yapacaksınız?
Bürokratlarınıza bu nasıl cevap diyebilecekmisiniz?
GÖKDELEN !!!
Konak İlçesi, Mersinli Mahallesinde bulunan 1505 ada, 7 parsel numaralı 3.100 m2 arsa üzerinde bugünlerde 45 (KIRKBEŞ) katlı devasa bir GÖKDELEN yükseliyor.
Bu tür yapılara dilimizde GÖKDELEN denilmektedir.
(Dilimizde GÖKDELEN gibi durumu açıklayan bir kelime varken, gökdelen yerine “plaza, tower” gibi yabancı kelimelerin kullanılmasını doğru bulmadığımı belirtmeliyim.)
Konumuza dönersek,
Söz konusu GÖKDELEN inşaatına bizzat gidip, fiili durumu yerinde gördük.
Parsel sorgulama ve diğer görüntü sağlayıcı programları kullanarak bu binanın toplam inşaat alanının kaç m2olduğunu tespit ettik.
Ölçüm ve görsellere göre bu gökdelen 45 katlı olup, toplam 41.728 m2 dir.
Israrlı sorularımız karşısında Konak Belediyesi gönderdiği yazıda
“Emsal (KAKS) = 3,5 ; TAKS = 0,40 TAKS/KAKS değişmemek koşuluyla bina yüksekliği 150 m ‘ye kadar çıkabilir, denilmektedir.”
Burada, hemen bir düzeltme yapmak zorundayız.
KAKS, TAKS ve Kat Adedi arasında şöyle bir formülasyon bulunur.
KAKS = TAKS x Kat Sayısı
Böyle bir formülasyonda yükseklik serbest koşullu yapılaşma tanımı getirildiğinde değişmeyen (değişemeyecek) tek unsur KAKS’tır (emsaldir).
Emsal sabit olmak koşuluyla;
3,5 = 0,40 x 8,75 kat
veya
3,5 = 0,20 x 17,5 katlı yapı yapılabilir.
ya da
3,5 = 0,10 x 35 katlı yapı yapılabilir.
Yani, emsal sabitken, taban alan küçültülerek kat sayısı arttırılabilir. Taban alan küçültülme koşulu altında daha yüksek katlı yapı yapılabilir.
Bu formülasyonun olmazsa olmazı koşulu emsalin (KAKS’ın) değişmezliğidir.
Konak Belediyesi, tarafımıza gönderdiği yanıtta “KAKS/TAKS değişmemek koşuluyla bina yüksekliği 150 m2 ‘ye çıkartılabilir” cümlesi sorunlu ve/veya yanlış bir cümledir. Bu cümlede “TAKS değişmemek koşuluyla” bölümü yanlıştır.
Bu cümlenin yanlış olduğunu şöyle kanıtlayabiliriz:
3,5 = 0,20 x 17,5 kat (TAKS 0,20 iken 17,5 katlı yapı yapılabilir.)
TAKS sabitken eğer kat sayısı 35’e çıkartılırsa yukarıdaki eşitlik bozulur.
3,5 ≠ 0,20 x 35 kat
Emsal 3,5’dan 7’ye çıkar.
TAKS sabitken kat sayısı arttığında, emsal artar, düştüğünde ise emsal düşer. Emsalin değişmezliği koşulu (sabitliği) ise bozulur.
“Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 6.Bölümü/Yapı Ruhsatına İlişkin Genel Hükümler m.54/9 bölümü şöyledir:”
“…kat ilavesi taleplerinde ise yürürlükteki planın “kat alanı kat sayısına” (yani, emsale) uygunluk koşulu aranır. ..”
Görüldüğü üzere ilave kat çıkılmak (kat sayısı arttırılmak) istendiğinde “kat alanı kat sayısına (KAKS)” (yani, emsale) uygunluk koşulu aranır. Kısaca, emsal (KAKS) değişmeyen unsurdur.
Konak Belediyesi’nin gönderdiği yazıdaki “TAKS değişmemek koşuluyla bina yüksekliği 150 m’ye kadar yükseltilebilir” bölümü hem saçma hem de mevzuata aykırıdır.
Konak İlçesi, Mersinli Mahallesi, 1505 ada, 7 parselde bulunan 3.100 m2 arsa (E : 3,5) üzerine yapılan 45 katlı GÖKDELENDE,
Mevzuata Göre Yapılabilecek Maksimum İnşaat Miktarı : 14.105 m2
Emsale Göre 3.100 m2 x 3,5 = 10.850 m2
Emsal Harici 10.850 m2 x 0,30 = 3.255 m2
Toplam = 14.105 m2
Oysa;
Fiilen Yapılmış İnşaat/Yapı Miktarı : 41.728 m2 dir. (!!!!!)
Aşımlı (Fazla) Yapı Miktarı ise (41.728 m2 – 14.105 m2) = 27.623 m2
Hem Konak Belediyesi, hem de İzmir BŞB’ne ölçüm sonucu ve ölçümü nasıl yaptığımızı defalarca anlattık.
Bizce, bu GÖKDELENDE temel sorun 14 bin m2 inşaat yapılması gerekirken 41 bin m2 inşaat yapılmasıdır.
Yani, bu projede 41 bin – 14 bin m2 = 27 bin m2 FAZLA (AŞIMLI) İNŞAAT YAPIMI SÖZ KONUSUDUR.
Bu aşamada İzmir BŞB’ne düşen temel görev bu GÖKDELENE uzmanlar gönderip, yerinde ölçüm yapılmasını sağlamak “fazla inşaatın” tespitini yapmaktır.
Konak Belediyesi’ne düşen görev ise proje kağıtlarını ölçmek yerine GÖKDELENE giderek “bizzat ölçüm” yapmaktır.
Çok mu zor, yerinde ölçüm yapmak?
Mevzuat ve bilimsel ilkeler çarpıtıl(a)maz.
İbrahim Naki AVŞAR (27.11.2024)
