Geçen hafta eski EGEPARK arsasında neler oluyor yazı dizisi 2’yi kaleme almış ve
Karşıyaka Belediyesi’ne aşağıdaki soruları sormuştuk:
–Bu firmaya verilen inşaat ruhsatında ve mimari projede maksimum yükseklik ve kat sayısı nedir?
-Bu arsaya, 7 (yedi) katlı yapılar mı yapılacaktır?
-Bu arsada yapılacak bina yüksekliği maksimum 21,50 metre olabilir mi?
–Bu arsada emsal kaçtır?
-İnşaat ruhsatı alan firma, bu arsaya daireler, konutlar, evler, hatta Penthouse daireler yapılacağını deklare etmektedir. Bu arsaya ticari yapılar yerine konut, daire, ev yapılabilir mi?
–İnşaat ruhsatı verilmeden önce bu arsaya konut, daire, ev yapılacağı bilgisi kurumunuza da iletilmiş olabilir mi?
-Firma, inşaat ruhsatını ofis ve bürolar yapılacak diye aldıysa, buraya nasıl olur da daire, konut, evler yapacağım diyebilir?
-Buraya yerleştirilecek ek nüfusun sosyal donatı ve alt yapı gereksinimi nasıl karşılanacaktır?
-Mevzuat açıkça ticaret alanına konut yapılamaz derken, nasıl oluyor da ofis, büro yerine konut, daire, ev yapılabiliyor?
-Firmanın reklam fotoğrafları ortada iken bina yüksekliği gerçekten aşılacak mıdır? +2 kat fazla inşaat yapılacak mıdır?
-Tarafınıza iletilen “mimari projede” yapılar kaç katlıdır, maksimum yükseklik kaç metredir?
–Bu yapılar ticaret alanı fonksiyonlu olduğuna göre üst katlardan yer alan bir malik aldığı daireye bar açmak isterse ruhsat verebilecek misiniz?
–Bu yapılardan yer almak isteyen kişiler, belediyenize gelip, bu yapılarla ilgili olarak ticaret mi yoksa konut alanı mı diye bir soru sorduğunda ona da ticari sır deyip bilgi vermeyecek misiniz?
-Bu yapılardan yer almak isteyen vatandaşları ikaz etmeyi düşünüyor musunuz?
Karşıyaka Belediyesi yazımıza bugün aşağıdaki gibi yanıt vermeyi tercih etmiştir:
Karşıyaka Belediyesi’nin yanıtında atıf yaptığı Mavişehir İmar Planı Notlarının 4.maddesi şu şekildedir:
Burada geçen bazı kavramların açıklamaları yapılmazsa konu anlaşılamayacaktır.
Mevzuatta “Subasmanı ” tanımı bulunmamaktadır. Literatürde ise şöyle bir “Subasmanı” tanımına rastladık :
Subasmanı : Subasman (Fransızca: “Soubassement”), bir duvarın temele yaslanan en alt kesimi anlamına gelen inşaat terimi. Fransızca “bassement” (kaide, kök, temel, dayanak, bodrum katı, taban) sözcüğünden türetilmiş sözcük, Fransızca “bassement” (kaide, kök, temel, dayanak, bodrum katı, taban) sözcüğünden türetilmiş sözcük,… (Vikipedi)
Subasman kotu (Zemin kat taban kotu): “Binaların zemin kat taban döşemesi üst kotunu (İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde, ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.20 kotunun üzerine çıkamaz.),” (PAİY 4.m/yyy)
Bina yüksekliği: “Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan imar planı veya bu Yönetmelikte öngörülen yüksekliği,” (PAİY 4.m/n)
Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotunu, (PAİY 4.m/ppp)
Burada zorunlu bir açıklama yapmazsak konu anlaşılamaz. Bina yüksekliği ile yapı yüksekliği farklı kavramlardır. Farklılığı fotoğrafla şöyle anlatabiliriz:
Binanın bodrum katları yoksa : Bina ve yapı yüksekliği farklılığı aşağıdaki fotoğrafta gösterildiği gibidir.
Yapı Yüksekliği = Bina Yüksekliği + Subasman Kotu + Bodrum Katların Yüksekliği
Binanın bodrum katı/katları varsa : Bina ve yapı yüksekliği farklılığı aşağıdaki fotoğrafta gösterildiği gibidir.
Yapı Yüksekliği = Bina Yüksekliği + Bodrum Kat(ların) Yüksekliği
Burada subasmanı olmadığı için subasmanı kotunu sıfır olarak alıyoruz.
Gelelim Karşıyaka Belediyesinin verdiği yanıttaki çelişkilere/yanlışlıklara ve sorularımıza :
1.Sorumuz : Bu arsada kayıtlarınıza göre bina yüksekliği 15,80 metredir. Biz size bina yüksekliğini sorduk, siz ise bize Mavişehir Plan Notlarının 4.maddesine atıf yaparak (ki soru ile yanıtın alakası yok) yapı yüksekliğini (!!!) neden veriyorsunuz?
Karşıyaka Belediyesi tarafımıza gönderdiği yanıtta “8.5.2024 tarih 2024/49 sayılı Teknik Komisyon Kararı ile onaylanan kitle tastiğine göre YAPI YÜKSEKLİĞİ 4,25 m + 15,80 m = 20,05 m olarak onaylanmıştır.” demiştir.
Karşıyaka Belediyesi mantığı ile gidersek :
Müteahhit firma reklamlarındaki YAPI YÜKSEKLİĞİ 4,25 m + 21,50 m = 25,75 metredir.
Bu verilerle biz de soruyoruz:
Ey Karşıyaka Belediyesi onayladığınız YAPI YÜKSEKLİĞİ 20,05 m.’dir.
Müteahhit firma ise reklamlarında YAPI YÜKSEKLİĞİ olarak 25,75 metre yüksekliğe sahip daireler(!!!) yaptığını deklare etmektedir.
Bina Yüksekliği = (7 kat x 3 m. =) 21 metre + 0,50 m. çatı = 21,50 m.
Yapı Yüksekliği = Bina Yüksekliği + Subasmanı Kodu (4,25 m)
25,75 m = 21,50 m + 4,25 m
Belediyece onaylanan yapı yüksekliği 20,05 metre iken,
Müteahhit reklamlarındaki yapı yüksekliği 25,75 metredir (!!!)
2.Sorumuz : Ey Karşıyaka Belediyesi Yönetimi “Yapı Yüksekliğindeki 5,70 metre fazlalığın açıklaması nedir?“
Mevzuat açıkça ticaret alanına konut yapılamaz derken, nasıl oluyor da ofis, büro yerine konut, daire, ev yapılabiliyor? diye sormuşuz Karşıyaka Belediyesi şöyle bir yanıt vermiştir:
“25864 ada 1 parsele 18.12.2024 tarih 163605 sayılı yeni inşaat ruhsatı düzenlenmiştir. Söz konusu ruhsat 244 ADET OFİS/İŞYERİ İÇİN DÜZENLENMİŞTİR. Bahsi geçen firmanın satışı ile ilgili reklamlarının denetlenmesi Müdürlüğümüzün yetki ve sorumluluk kapsamında değildir.”
3.Sorumuz : Ey Karşıyaka Belediyesi Yönetimi tabii ki ilgili firmanın reklamlarını denetleyemezsiniz; fakat, bu firmanın tarafınıza sunduğu mimari projede “Ebeveyn Banyolu Yatak Odaları” nasıl olabilir. Ofis ve işyerinde ebeveyn banyolu yatak odası nasıl olabilir? diye firmaya soru sormadınız mı bu mimari projedeki bağımsız bölümler OFİS/İŞYERİ DEĞİL Kİ DAİRE, kaldı ki firma olarak siz de bu durumu teyit eden reklamlar yapıyorsunuz, bu arsaya OFİS/İŞYERİ YERİNE DAİRE YAPAMAZSINIZ, NİYE DEMİYORSUNUZ?
4.Sorumuz : Ey Karşıyaka Belediyesi Yönetimi, üç gün sonra bu firma yapı kullanım izin belgesi için kurumunuza gelecek!!! Daire olarak yapılmış bağımsız bölümlere Ofis/İşyeri olarak mı yapı kullanım izin belgesi vereceksiniz? Ebeveyn banyolu dairelere, ofis/işyeri oturma ruhsatı vermek mevzuata uygun mudur?
5.Sorumuz : Ey Karşıyaka Belediyesi Yönetimi, bu binalar bittikten sonra bağımsız bölümleri satın alan daire sakinleri, aldığım daireye oturma ruhsatı neden vermiyorsunuz? diye sorarsa ne yanıt vermeyi düşünüyorsunuz? Daire sakinleri bize daire olarak sattılar ama burası ofis/işyeriymiş üst katımıza bar, pavyon açıldı bu nasıl iştir deyip, belediyenize karşı dava/davalar açarsa ne yapmayı düşünüyorsunuz?
6)-İmar Yasasının 32.maddesi bakın ne diyor :
Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar:
“Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (…)[35] tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.” (İmar Yasası m.32)
Konu tarafınızdan bilindiğine göre İmar Yasası’nın 32.maddesi belediyenize bir yükümlülük yüklüyor mu, yüklemiyor mu?
Sorduğumuz sorular, verilen cevaplarla birlikte İzmir Büyükşehir Belediyesi ve Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne sorularımızı soracağız.
Gelen tüm cevaplarla birlikte İçişleri Bakanlığından inceleme isteyeceğiz!
Devam edeceğiz.
Anılan plan notu, kıyı yasasına aykırı olduğu için geçersizdir, bölge dolgu alanı değildir,İzmir imar yönetmeliği geçerlidir,zaten ilgili yasa gereği dolgu alanları devletin hüküm ve tasarufundadir,özel mülkiyete konu olamaz ,zaten kıyı ile ilgili yapilicak yapılar 3,50gecemez